Решение петербургской УК «МТЛ-Апарт» о реализации масштабного проекта четырехзвездочного апарт-отеля в Иркутске является индикатором трансформации российского рынка гостеприимства. Данная стратегия обусловлена насыщением сформировавшихся рынков мегаполисов и поиском регионов с высоким потенциалом доходности.
1. Факторы смещения инвестиционного фокуса
Снижение спроса на апартаменты в Санкт-Петербурге (падение продаж на 14% за первое полугодие 2025 года) и рост конкуренции (доля апартаментов достигла 50% гостиничного рынка) подталкивают управляющие компании к региональной экспансии.
Ключевой драйвер — доходность: Наиболее существенным аргументом является финансовая метрика. В то время как средняя доходность для инвесторов в Санкт-Петербурге требует уникальных условий, Иркутск демонстрирует одни из самых высоких показателей в стране — 16%.
Разница в ADR: Средняя выручка с номера (ADR) в Иркутске составляет 7,6 тыс. руб., что значительно превышает показатель апарт-отелей Санкт-Петербурга (4,86 тыс. руб.). Низкий уровень развития рынка качественных классических гостиниц в сибирских городах создаёт премиальную ценовую нишу.
2. Обоснование выбора локации (Иркутск)
Иркутская область позиционируется как стратегически важный центр, генерирующий устойчивый туристический поток.
Транзитный и туристический хаб: Город является ключевым транзитным пунктом для деловых поездок на Дальний Восток и в Азию, а также воротами к озеру Байкал.
Рост потока: Туристический трафик в Иркутскую область в 2024 году вырос на 10% до 1,8 млн человек. Высокий сезон и даже межсезонье (ноябрь, конец марта – апрель) поддерживаются стабильным деловым туризмом.
Дефицит качества: По оценкам экспертов, в регионе наблюдается дефицит гостиничного фонда, соответствующего современным стандартам (класс 4*). Это создает благоприятные условия для реализации проектов с развитой инфраструктурой (SPA-центры, фитнес, галерея ретейла).
3. Структура проекта и инвестиционные вызовы
Инвестиции в четырехзвездочный апарт-отель составят 3,8–4 млрд руб. с планируемым сроком реализации в три года. Проект реализуется по модели ДДУ (договорам долевого участия), что требует высокого доверия со стороны розничных инвесторов.
Технологический вызов: Проект потребовал корректировки в связи с необходимостью соответствия высоким стандартам сейсмоустойчивости в регионе. Это увеличивает себестоимость квадратного метра и является основным операционным вызовом для девелопера.
Роль УК: Управляющая компания «МТЛ-Апарт» не только участвует в концептуальной разработке, но и берёт на себя управление, что гарантирует инвесторам профессиональный подход к достижению заявленной доходности в 16%.
Резюме: Актуальный тренд выхода управляющих компаний в регионы демонстрирует переход российского рынка гостеприимства к поиску точечной, высокой маржинальности. Успех данного проекта будет зависеть от способности УК адаптировать столичные стандарты сервиса к региональной специфике, а также от эффективного управления строительными издержками.
Фото на обложке: freepik.com